I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi – la circolare n. 24/E del 12.10.17

1461435_3641272127254_615371741_nL’Agenzia delle Entrate con la circolare 24/E del 12 ottobre 2017 ha fornito i primi chiarimenti in ordine alla disciplina fiscale delle locazioni brevi introdotta dall’articolo 4[1] del D.L. 24.04.2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21.06.2017, n. 96.

Si considerano “locazioni brevi”, ai sensi del primo comma del citato articolo 4, i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

A tali contratti, secondo il disposto del secondo comma del richiamato articolo 4 sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

Dal punto di vista soggettivo la norma richiede che il contratto sia stipulato da persone fisiche che agiscano al di fuori dell’attività d’impresa.

Ciò vale sia per il locatore, che per il locatario, per cui analogamente a quanto previsto in materia di cedolare secca, sono esclusi dalla disciplina in commento, ad esempio, anche quelli che il conduttore stipuli per adibire l’immobile a foresteria per i dipendenti.

In ordine alla qualificazione dell’attività svolta il comma 3 bis dell’articolo quattro stabilisce che:

“Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l’attivita’ di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unita’ immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.”

Dal punto di vista oggettivo la norma prevede che oggetto del contratto siano immobili a destinazione residenziale (cioè appartenenti alle categorie da A1 ad A11, esclusa la categoria A10) situati in Italia. Inoltre, così come previsto per la cedolare secca sugli affitti, oggetto del contratto può essere, sia l’intero immobile, sia singole stanze dell’abitazione (cfr. circolare n. 26/E del 1.06.2011).

Il contratto, così come previsto dalla norma, può avere ad oggetto esclusivamente la messa a disposizione dell’immobile, ovvero anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Sul punto l’Agenzia delle Entrate ritiene che possano rientrare nella disciplina in commento anche i contratti nei quali sia prevista la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata che, seppure non indicati esplicitamente nell’articolo 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile.

Viceversa la disciplina in parola non è applicabile ai contratti nei quali vi sia previsto, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, anche la fornitura di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile (es. fornitura della colazione, somministrazione di pasti, ecc.).

Infine come ultima condizione è necessario che il contratto abbia durata non superiore a 30 giorni. Tale condizione va verificata in relazione ad ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno fra le stesse parti. Resta fermo, però, l’obbligo della registrazione dei contratti nel caso la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni.

Ricorrendo le suesposte condizioni il titolare del reddito derivante da “locazioni brevi” può optare, secondo quanto previsto dall’art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, per l’applicazione del regime della cedolare secca sui corrispettivi riscossi con l’aliquota del 21 per cento, ovvero per farli concorrere al reddito complessivo, secondo le regole previste per le rispettive categorie reddituali.

L’imposta applicata optando per il regime della “cedolare secca” è sostitutiva:

  • del’Irpef e delle relative addizionali regionale e comunali;
  • dell’Imposta di registro, ove dovuta, (compresa quella sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione);
  • dell’Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe).

Sempre con l’articolo 4 in commento sono stati introdotti particolari obblighi di a carico degli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia che essi siano residenti nel territorio, sia che gestiscano portali telematici.

In particolare i predetti soggetti:

  • se intervengono nella stipula del contratto di locazione breve, hanno l’obbligo di comunicare i dati relativi al contratto, (secondo le modalità di cui al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017) e conservare le informazioni comunicate;
  • se intervengono nella fase di incasso del corrispettivo o nel pagamento del canone di locazione, sono tenuti:
    • ad operare (e versare) una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario. Nel caso in cui il locatore non opti per la “cedolare secca” la ritenuta si considera operata a titolo di acconto;
    • a rilasciare la  certificazione della ritenuta operata.

Per maggiori chiarimenti si rinvia alla lettura della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12.10.2017

Gianni Gargano

[1] In seguito semplicemente articolo 4.

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