Regolarizzazione case fantasma

Riporto l’articolo di Antonella Donati, perché utile ai lettori del blog

Case fantasma, c’è tempo fino a marzo
per la sanatoria con spese ridotte

di Antonella Donati

Slitta al 31 marzo il termine per approfittare della sanatoria con spese ridotte per le case fantasma. Tre mesi in più anche per la regolarizzazione catastale per gli appartamenti che sono stati ristrutturati in maniera significativa senza però effettuare la variazione. Nel decreto “milleproroghe” pubblicato sulla gazzetta ufficiale del 29 dicembre, infatti, è stato spostato in avanti il termine altrimenti destinato a scadere a fine anno. Da gennaio, comunque, sarà possibile per l’Agenzia del territorio attivare tutte le procedure per attribuire la rendita d’ufficio a chi non ha ancora avviato le pratiche per la regolarizzazione. Per evitare questo rischio è comunque sufficiente comunicare all’Agenzia di aver dato un incarico ad un tecnico, anche se la procedura materialmente non è ancora iniziata.

Quanto “costa” la rendita d’ufficio – Le spese da rimborsare all’Agenzia per l’accertamento d’ufficio per attribuire la rendita alle case fantasma, infatti, sono decisamente salate: dai 1.030 euro per gli immobili con superficie entro i 100 metri quadri coperti e arrivano ai 1.270 per gli immobili oltre i 200 metri quadri, somma alle quale vanno aggiunti le spese per la compilazione dei documenti tecnici (altri 3/400 euro per immobile), e le relative sanzioni. L’obbligo di messa in regola riguarda anche per gli immobili che hanno perso le caratteristiche per poter essere definiti rurali, e per i quali viene prevista la stessa procedura.

La variazioni interne – A poter essere regolarizzate con sanzioni ridotte fino al 28 febbraio sono anche le variazioni interne. L’obbligo di variazione – come chiarito dall’Agenzia – sussiste in tutti i casi in cui l’intervento effettuato incide sullo stato e sulla consistenza dell’immobile, ridistribuendo i servizi interni o modificando il numero di vani. Quindi vanno regolarizzate dal punto di vista catastale opere quali:
-trasformazione di balconi in verande chiuse;
– trasformazione di sottotetti in ambienti abitabili;
– costruzione di soppalchi;
– realizzazione di un secondo bagno;
– trasformazione di un ripostiglio in un bagno
– spostamento della cucina in un altro ambiente (ad esempio trasformazione del salone in salone con angolo cottura);
– abbattimento di un tramezzo e trasformazione di due ambienti in un unico ambiente (da studio e salone a salone doppio);
divisione in due ambienti di uno di maggiori dimensioni (ad esempio una camera da letto matrimoniale trasformata in due stanze singole).
Sono, invece, esclusi dalla variazione catastale opere quali lo spostamento di un tramezzo o di una porta, perchè pur variando la superficie dei vani non comportano una riduzione o un aumento del numero dei vani stessi.

Come procedere per mettersi in regola se è stata richiesta la Dia – Per chi ha effettuato interventi che hanno comportato un cambiamento dello stato dell’appartamento, dunque, scatta l’obbligo di regolarizzazione. Cosa fare, però, dipende dalle modalità con le quali è stato effettuato l’intervento. Tutte le opere elencate, infatti, rientrano tra quelle per le quali è necessaria la Dia: chi l’ha presentata a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando circa 700 euro. Occorre per questo rivolgersi ad un tecnico (architetto, ingegnere, geometra o altro perito abilitato) e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell’alloggio e la presentazione della variazione. Costo del lavoro del tecnico tra i 500 e i 600 euro, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni: 50 euro per la variazione e 103 euro di multa per la presentazione in ritardo.

Le opere senza Dia – Diverso, invece, il caso in cui questi interventi siano stati effettuati senza richiedere il permesso del Comune. Anche in questo caso è possibile mettersi in regola, a patto che, però, non si tratti di veri e propri abusi edilizi, ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice Dia. Rientrano tra questi, ad esempio, tutti gli interventi di sopraelevazione e quelli che hanno comportato un ampliamento dell’immobile. Esclusi questi casi, sostanzialmente tutte le opere interne possono ancora essere sanate. La soluzione in questo caso la offre l’articolo 36 della legge 380/2001, ossia il Testo unico in materia edilizia. In base a queste norme, infatti, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. Quindi mettersi in regola è possibile anche questo caso, ma occorre preventivare costi assai più elevati. Oltre al maggior esborso per la pratica del tecnico – che dovrà descrivere i lavori e garantire che non ci siano ulteriori abusi – l’articolo 16 della legge prevede, infatti che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto. Il contributo è fissato autonomamente dai singoli comuni: a Roma, ad esempio, attualmente la somma richiesta per la sanatoria si aggira sui 1.000 euro.

gianni gargano